关于房屋租赁合同超过20年期限的问题，法律有明确规定。房屋租赁合同租赁年限超过20年的部分无效。
1. 若存在合同整体租赁期限超过20年的情况：此时，合同中约定的租赁期限超过20年的部分自始不发生法律效力，20年以内的部分仍然有效，双方仍需按照该有效部分履行合同义务。
2. 若存在合同已实际履行超过20年的情况：对于超过20年的履行期间，虽然双方实际履行了，但超过部分的租赁关系不受法律保护，承租人可能面临出租人随时要求返还租赁房屋的风险，同时，超过20年部分已支付的租金，出租人可能需要返还或承租人可能主张不当得利。
关于房屋租赁合同超过20年期限的问题，法律有明确规定。房屋租赁合同租赁年限超过20年的部分无效。
1. 若存在合同整体租赁期限超过20年的情况：此时，合同中约定的租赁期限超过20年的部分自始不发生法律效力，20年以内的部分仍然有效，双方仍需按照该有效部分履行合同义务。
2. 若存在合同已实际履行超过20年的情况：对于超过20年的履行期间，虽然双方实际履行了，但超过部分的租赁关系不受法律保护，承租人可能面临出租人随时要求返还租赁房屋的风险，同时，超过20年部分已支付的租金，出租人可能需要返还或承租人可能主张不当得利。

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